「新城控股董事长王晓松」新规定关于“集中出让住宅用地”的实施,如何在采取土地前进行调整

股票教程  2021-04-13 07:59:31

新规定关于“集中出让住宅用地”的实施,如何在采取土地前进行调整

目录

一、新规定对住宅用地集中出让的市场影响

二是房企的土地预融需求发生变化

第三,调整土地预融资业务

作者按下:

2021年2月23日,自然资源部召开2021年住宅用地供应分类调控视频会议,随后天津、郑州、青岛、苏州、济南等城市相继发布住宅用地流转“两个集中”相关通知(预计其他重点城市将很快跟进)。

在目前可以搜索到的自然资源开发利用司《2021年住宅用地供应分类调控相关工作要点》文件中,“住宅用地集中出让”主要有两个要求:一是出让公告集中发布,具体原则上。转让公告全年不得超过3次,时间间隔和地块数量应当相对平衡。首次发布公告时,应当公告今年公告的发布时间;二是集中组织转移活动。具体而言,如果同批宣布出让的土地以挂牌方式进行交易,应确定挂牌的共同起止日期。以拍卖方式进行土地交易的,拍卖活动应当连续、集中完成。

一、新规定对住宅用地集中出让的市场影响

从我国原金融机构的角度来看,住宅用地集中出让的制度设计主要会造成以下市场影响:

1.住宅用地集中出让意味着房企只能在特定时间段内参与土地拍卖,同时期所需招标资金额明显增加。在非招标用地期间,销售返还资金和其他剩余资金不能充分发挥资金使用效率。因此,住宅用地集中流转的真正挑战其实是房企一直诟病的高周转模式,房企的融资和征地也面临新的挑战。

2.宅基地集中流转的制度安排对房企的融资能力、资金储备和招投标能力提出了更高的挑战。融资能力和资金实力较强的开发商,如中国央企、首套房企等,在这一轮竞争中会更有优势。但在“三条红线”的严格监管背景下,这些优势房企无法充分发挥融资能力。相反,财政稳健的地方领导或其他有实力的中小房企可以抓住更多的机会。因此,集中供地的制度安排一般有利于大型房企,但也给了地方领导和有实力的地方中小房企一个冲刺的机会(尤其是征地方面的绝对优势)。

3.土地集中供应会导致房企在招投标、拍卖、挂牌市场出现集中融资需求,其中土地预融资会更受重视,但目前土地保证金基金池融资业务的资金来源主要是外资、个体国企、实力型工业企业,保证金融资成本居高不下,房企的成本接受度也有限。因此,保证金类别的融资量无法快速增长,满足房企对土地拍卖的需求;此外,预融资机构在经营土地保证金和土地支付的融资业务时,基本上需要锁定具体项目,因此各房企的征地预融资模式基本没有变化。当房企的竞价机会和竞价能力都有上限时,土地拍卖会更加理性,即土地拍卖的整体升水率会降低,当然也不排除个别核心区域或热点被大幅追逐的情况。

4.土地集中供应可以使大型或有实力的房地产企业受益,但会进一步减少其他房地产企业(尤其是实力较弱的中小房地产企业)的生存空间。因此,市场各方将重新审视城市更新、村企合作、棚改、工业征地、兼并收购、不良征地方式等多种模式下征地的重要性。另外,集中供地的制度设计会催生更多的房企征地(深圳的集中供地往往会发生联合征地就是一个典型的例子),集中的土地出让也会催生政府和企业之间的征地需求(双方其实都有“业绩”压力),所以对于地方领导或者地方实力的中小房企来说,可以算是一个很好的战略扩张机会。此外,土地集中供应将促使部分房地产企业调整战略,向区域深耕发展,战略进入目标城市的征地策略将逐步加强。

5.土地集中供应会导致后期集中入市(指集中预售、集中开盘)。同期,项目的激烈竞争可以抑制价格上涨,考验房地产企业的管理能力。下个月的土地拍卖预计会很激烈,但银行房地产贷款集中管理的新规定仍然影响着房地产企业的销售预期。房贷支付和资金回笼对房地产企业的不同影响,会进一步影响房地产企业的土地收购能力。因此,财务仍然稳健或强大的房地产企业可以实现良好的土地收购和销售周期。

二是房企的土地预融需求发生变化

我们最近的土地预融资业务遇到了很多变化,让我们感到非常头痛。比如预融资成本方面,前30家房企大部分都降低了成本红线,目前的成本接受度基本集中在每年9%-12%之间,只有稍微高一点的放宽到每年13%左右。值得一提的是,上述房企普遍关注“三条红线”下的降级,主要是因为降级后融资利率被压缩,信用评级和贴牌能力可以同时提升。这时候,集中供地制度下开发商的管理红利才能充分发挥出来。

此外,我们注意到,许多总部房企设立了单独的投资合作部门,专门负责非黄金和非银行机构的股票和债务合作。当然,核心问题还是如何解决新的融资问题。但由于土地支付的预融资基本上是以债权为基础的,所以不会再出现头头房地产企业大量借款或者部分房地产企业设立多个“马甲”抢夺土地的情况,而且在投标机会和投标能力有限的情况下会更加谨慎,在土地拍卖竞争放缓的情况下,溢价率自然会降低。

从产品本身来看,目前房企的核心关注点主要是两个问题,一个是如何表述,二是能达到多大的资金配置比例。目前,房企对土地预融产品的偏好主要有两种形式:一是资金池合作的形式,即预融机构与房企集团或区域公司进行战略合作,联合成立平台公司并参与土地招标,中标后设立项目。公司也会加载竞拍的土地,未中标的土地在保证金返还后继续参与下一个项目的投标;第二种是单个项目合作的形式,即由原金融机构与房企就单个项目进行合作,双方按划拨比例注资竞标土地,或者开发商先用自有资金支付定金,再由原金融机构按划拨比例提供土地支付。当然,从风险控制的角度来看,我们在经营土地预融资业务时,往往会在保证金阶段将一定比例的资金(一般在60%左右)分配给优质科目的个别项目。但开发商拿地后,需要继续做后端土地融资,即将保证金和土地融资捆绑在一起,有效控制前期融资的退出风险。

需要注意的是,目前房企普遍希望原金融机构以股权或股份加债务的形式注入融资资金,主要是因为注入股权部分对应的资金(股权和资本公积)可以降低整体负债率(即使是清仓的真实债务也可以解决上市问题)。当然,在具体的业务操作上,一些领先的房地产企业已经开始有意识地引导原金融机构走股票加债务或者门槛固定收益+真实股票浮动收益的合作方向。比如单个项目合作的情况下,债务的部分成本为9%年化,综合年化成本在算上股票收益后会在14%-15%左右。以后会通过模拟清算退出,与开发贷款并存。

第三,调整土地预融资业务

为了便于说明,我们将举例说明目前正在运营的土地预融资业务的相关情况。

(一)土地拍卖保证金资金池融资

从我们财富端的业务运营来看,投资者对土地拍卖保证金基金池融资业务的接受度相对较低,主要是由于风险控制措施的部分信用特征。在我们目前运营的产品中,LP主要是外资和国内工业企业(详见以下产品架构)。但是因为贷款给开发商的最终成本基本要求是每年15%左右,所以我们主要选择排名前50-100的房企客户(其中前30的房企成本接受度很低)。

从市场趋势来看,我们认为,在土地集中供应制度下(尤其是土地上市项目),当地领先的房地产企业或有实力的中小房地产企业可以获得更多的机会。因此,我们正在大力拓展融资需求在1-2亿元的土地拍卖保证金资金池业务,这种小额资金池产品比那些轻易给大型房地产企业上亿或几十亿的产品更能被我们财富端高净值客户所接受。

附件:土地拍卖保证金资金池融资业务架构及操作流程

1.SPV(LP)和郑茜(GP)在外资机构共同成立有限合伙,有限合伙和开发商(一般是区域性公司)共同出资成立土地拍卖平台公司。

2.有限合伙以股份加债券的形式向平台公司注入资金,上市实体或开发商的发行实体提供还本付息、收益支付、股权回购等担保。

3.土地拍卖平台公司设立全资项目公司,参与土地招标拍卖。缴纳土地拍卖保证金后获得土地的,全资项目公司继续取得土地使用权;如果投标失败,保证金将以原方式返还给平台公司,然后用于其他地块的投标和保证金的支付,从而回收。

(二)单一项目的土地保证金和土地融资

单个项目的土地资金配置属于比较常规的土地融资业务。与纯粹的信贷融资产品相比,这种保证金资金池,以前的融资机构更喜欢这种锁定具体项目的土地融资业务。根据我们的业务运营,当地领先的房地产企业或有实力的中小开发商对这类产品的接受度会更高,我们对这类开发商的贷款成本基本可以控制在每年13%-15%左右。对于预融资机构来说,大型房企单个项目的土地预融资业务并不理想,主要是因为大型房企的信用和评级优势可以从私人银行等渠道获得较低成本的资金。此外,从业务运营本身来看,目前的土地预售融资主要包括以下两种运营模式:

1.股权或股权加债产品:在没有抵押物的情况下,我们目前更倾向于股权加债的投资方式,但一般要求开发商将土地保证金、土地支付等融资业务捆绑到我们这里进行处理。另外,如果是后抵押,可以委托小额贷款公司贷款,办理抵押。

2.纯债产品:在开发商不需要做报表的情况下,我们更倾向于使用小额贷款公司或者做保理产品来完成贷款,解决后抵押问题。

需要注意的是,在“三条红线”的监管背景下,房企对出具报表的需求存在较大差异,因此在产品结构和贷款方式的设计上往往要考虑融资人的个性化需求。当然,就新的住宅用地集中出让规定而言,各类房企的融资方式和可操作的土地预融产品基本没有变化,所以我们相信,国有企业、龙头房企、地方龙头房企、地方有实力的中小房企都可以获得更好的土地收购机会,即融资不稳定、杠杆过大、实力较弱的中小房企将面临更大的被淘汰危机。

房地产金融类:本文来自郑茜资本,欢迎关注交流。


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